오늘은 경매 노하우,장점,단점에 대해서 간단히 포스팅해보겠습니다.
부동산을 시세보다 저렴하게 구입 가능한 방법 중 하나는 법원경매입니다. 전국의 법원경매장에 가면 경매투자자들과 모의투자자들, 구경꾼 등이 인산인해를 이루고 있습니다.
이렇게 부동산으로 돈을 벌기 위해 경매장으로 모여들 때 우리는 장점과 단점에 대해서 잘 알고 있어야 합니다.
전국에서 매월 법원 경매는 몇건정도일까?
매월 법원경매장에 열리는 부동산 경매는 전국적으로 1만여 건이라고 합니다.
- 아파트: 2000~2500여 건
- 다세대주택, 연릭주택: 1500~2000여 건
- 단독주택⋅다가구주택: 500~1000여 건
- 상가⋅오피스텔⋅근린시설: 1500~2000여 건
- 토지: 4500여 건 등
부동산 경매 투자 노하우 3가지
부동산 경매는 타이밍
주식도 타이밍이 중요하고, 모든 투자는 싸게 사서 비쌀 때 파는 것인데 언제 사고, 언제 팔지 여부가 정말 중요합니다. 부동산 경매 역시도 타이밍이 중요한데, 보통 경매지표를 보고 부동산시장의 선행지표라고 하는데요. 그 이유는 부동산 경매 상황으로 부동산시장의 움직임을 예상할 수 있기 때문입니다.
2022년 7월 경매동향보고서에 의하면 서울 아파트 낙찰률이 26.6%이라고 합니다. 이 26.6%라는 수치는 전월(56.1%) 대비 29.5%p가 낮아진 것인데, 이러한 결과는 지난 2008년 12월에 기록한 가장 낮은 수치인 22.5%를 넘어선 수치입니다. 13년 7개월 만에 가장 낮은 수치를 깬 것입니다. 향후 주택시장의 추가적 하락세를 예상한 경매투자자들이 입찰을 하고 입찰을 피하고 있기 때문인것으로 예측됩니다. 입찰 타이밍을 잘못 잡으면 시세에 비해 비싸게 살 수도 있기 때문에 타이밍을 잘 보는 것이 중요합니다.
입찰 현장의 분위기 장악
경매를 하러 법원에 가면 투자자 외에도 많은 분들이 있습니다. 대부분 모의투자자이거나 구경을 하러 오는 참관자인 경우인데, 이러한 입찰 현장의 분위기에 압도되어 본인이 원래 쓰려던 입찰가가 아닌 더 많은 입찰가를 쓰게 될 수 있습니다.
이렇게 되면 시세보다 저렴하게 구입하려던 것을 비싸게 낙찰 받는 것이 됩니다. 특히 이러한 과열된 분위기는 부동산시장이 상승세를 탈때 많이 나타납니다.
또한, 개발이슈가 발표된 토지, 인기높은 재건축단지 아파트 경매 등에서 주로 나타나게 됩니다.
‘나는 안그럴거야’ 하지 마시고 과도하게 낙찰에 집작하거나 경쟁심에 불타올라서 휩쓸리지 마시기 바랍니다.
감정 가격을 맹신은 금물
경매에서는 채권자가 신청한 경매의 입찰 단계가 오기 전에 6개월에서 1년의 기간이 소요됩니다. 이때 법원에서는 부동산의 적정 가격을 감정평가업체 의뢰하여 해당 부동산의 가격 산정을 하는데, 여기서 감정가를 무조건 믿지 말라는 이유는 감정평가 시점과 입찰 시점 사이의 시간적 차이가 발생되기 때문에 시세 변동 가능성이 있기 때문입니다.
만약 시세가 하락세라면 감정평가 가격은 단기 고점일 가능성이 높습니다. 반대로 시세가 상승세라면 감정평가 가격은 단기 저점일 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 가격을 결정 할 때에는 이 부분을 반드시 염두해 두어야 합니다.
부동산 경매 장점
부동산 경매의 장점은 기존 시세에 비해 저렴하게 부동산을 구매할 수 있다는 것입니다.
부동산 경매 단점
부동산 경매의 단점으로는 역시 가격인데, 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우도 있습니다. 바로 다음과 같이 2가지 상황에 해당된답니다.
- 입찰 현장에서 과열된 분위기에 휩쓸렸을 때
- 권리분석을 잘못했을 때
경매초보가 무모하게 뛰어들 때 투자실패로 이어질 가능성이 높습니다. 또한, 입착 금액을 작성할 때 오타를 내어서 더 많이 작성한다던지(0을 더쓰는 등) 하여서 입찰 보증금을 포기해야 할 때도 있습니다.